Bất động sản – Tâm điểm của nền kinh tế Trung Quốc
Bất động sản từ lâu đã được xem là “trái tim” của nền kinh tế Trung Quốc, đóng góp gần 30% GDP quốc gia. Trong nhiều thập kỷ, bất động sản không chỉ là nơi để ở mà còn là biểu tượng của sự ổn định, tương lai an toàn và thậm chí là điều kiện tiên quyết để kết hôn. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Trung Quốc hiện đang đối mặt với một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng, kéo theo hàng loạt hệ lụy kinh tế và xã hội, từ nợ nần chồng chất, dự án bỏ hoang, đến mất niềm tin của người dân.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ phân tích nguyên nhân, hậu quả của khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc, và những bài học mà thị trường toàn cầu có thể rút ra.
Nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc
1. Văn hóa “tất tay” vào bất động sản
Ở Trung Quốc, bất động sản không chỉ là tài sản mà còn là “chứng chỉ an tâm” trong một xã hội đầy biến động. Khoảng 70% tài sản hộ gia đình Trung Quốc được đầu tư vào bất động sản, cao hơn nhiều so với các quốc gia khác như Mỹ, nơi người dân đa dạng hóa đầu tư vào cổ phiếu, quỹ hưu trí hay kinh doanh nhỏ lẻ. Niềm tin rằng giá nhà sẽ luôn tăng đã thúc đẩy người dân đổ tiền mua nhà, thậm chí là các dự án chưa xây dựng.
2. Mô hình kinh doanh bất ổn của các tập đoàn bất động sản
Các tập đoàn bất động sản lớn như Evergrande đã áp dụng mô hình kinh doanh rủi ro cao: vay nợ để mua đất, bán dự án “trên giấy” trước khi xây dựng, và sử dụng tiền của khách hàng để đầu tư vào các dự án mới thay vì hoàn thiện công trình hiện tại. Mô hình này tương tự một hệ thống Ponzi, dựa vào niềm tin rằng sẽ luôn có người mua mới. Khi niềm tin sụp đổ, các công ty như Evergrande rơi vào cảnh nợ nần, với khoản nợ lên tới 300 tỷ USD vào năm 2021.
3. Chính sách thiếu kiểm soát và sự phụ thuộc của chính quyền địa phương
Chính quyền địa phương tại Trung Quốc phụ thuộc tới 50% ngân sách từ việc bán và cho thuê đất. Điều này khiến họ khuyến khích các công ty bất động sản vay nợ và xây dựng ồ ạt, bất chấp rủi ro. Đến khi chính phủ trung ương áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” vào năm 2020 để hạn chế vay nợ, nhiều công ty như Evergrande đã không thể xoay sở, dẫn đến hàng loạt dự án dang dở.
Hậu quả của khủng hoảng bất động sản
1. Hàng triệu căn hộ bỏ hoang
Hiện nay, Trung Quốc có hơn 60 triệu căn hộ bỏ không, đủ để chứa toàn bộ dân số Pháp mà vẫn dư thừa. Tổng diện tích các căn hộ này lên tới hơn 400 triệu m², tương đương với việc phủ kín sáu quận ở Manhattan, New York. Giá trị các dự án xây dựng dở dang ước tính lên tới 13.000 tỷ USD, gấp tám lần tổng chi tiêu bất động sản của người dân Trung Quốc trong năm 2023.
2. Mất niềm tin và phong trào tẩy chay thế chấp
Sự sụp đổ của các dự án bất động sản đã khiến người dân mất niềm tin. Hàng chục ngàn người đã tham gia phong trào ngừng trả nợ thế chấp để gây áp lực lên các nhà phát triển và chính quyền. Tính đến năm 2022, hơn 300 dự án trên toàn quốc đã tham gia phong trào này, với hàng trăm triệu USD bị ảnh hưởng.
3. Tác động dây chuyền đến hệ thống ngân hàng và nền kinh tế
Ngân hàng tại Trung Quốc đang đối mặt với nguy cơ phá sản khi các khoản vay thế chấp bằng những căn hộ chưa xây xong trở thành nợ xấu. Nhiều ngân hàng nhỏ đã bị sáp nhập, và một số ngân hàng lớn bắt đầu giới hạn số tiền người dân được rút. Hệ thống ngân hàng nông thôn, nắm giữ khoảng 7.800 tỷ USD, đang đứng trước rủi ro lớn khi không rõ bao nhiêu tiền đã được đầu tư vào các dự án bất động sản rủi ro.
4. Khủng hoảng xã hội và thất nghiệp
Khủng hoảng bất động sản kéo theo tỷ lệ thất nghiệp cao kỷ lục, đặc biệt ở giới trẻ. Năm 2024, 11,79 triệu sinh viên tốt nghiệp nhưng phần lớn không tìm được việc làm. Người già cũng phải tiếp tục làm việc, với 94 triệu người trên 60 tuổi vẫn tham gia lực lượng lao động. Niềm tin vào tương lai của người dân Trung Quốc đang ở mức thấp nhất trong nhiều thập kỷ.
Bài học từ khủng hoảng bất động sản Trung Quốc
-
Đa dạng hóa đầu tư: Sự phụ thuộc quá mức vào bất động sản khiến người dân Trung Quốc chịu tổn thất nặng nề khi thị trường sụp đổ. Bài học này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phân bổ tài sản vào nhiều kênh khác nhau như cổ phiếu, quỹ hưu trí, hoặc kinh doanh.
-
Quản lý rủi ro chặt chẽ: Các công ty bất động sản cần tránh mô hình kinh doanh dựa trên nợ và niềm tin mù quáng vào sự tăng giá liên tục. Chính phủ cũng cần áp dụng các quy định nghiêm ngặt hơn để kiểm soát vay nợ và bảo vệ người mua nhà.
-
Xây dựng niềm tin lâu dài: Niềm tin của người dân là yếu tố then chốt để duy trì sự ổn định kinh tế. Các chính sách minh bạch và trách nhiệm giải trình sẽ giúp tránh lặp lại những cuộc khủng hoảng tương tự.
Tương lai của thị trường bất động sản Trung Quốc
Dù chính phủ Trung Quốc đã tung ra các gói cứu trợ, cắt giảm thuế và bơm tiền vào nền kinh tế, nhưng niềm tin của người dân khó có thể phục hồi ngay lập tức. Với nợ công dự kiến tăng lên 74% GDP vào năm 2026, Trung Quốc đang đứng trước nguy cơ khủng hoảng sâu sắc hơn. Thị trường bất động sản cần được tái cấu trúc, với các chính sách tập trung vào việc hoàn thiện dự án dang dở và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
Khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc không chỉ là câu chuyện của riêng quốc gia này mà còn là lời cảnh báo cho các thị trường toàn cầu. Việc phụ thuộc quá mức vào một lĩnh vực, thiếu kiểm soát rủi ro và mất niềm tin của người dân có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng. Để tránh lặp lại kịch bản này, các nhà đầu tư, doanh nghiệp và chính phủ cần rút ra bài học từ Trung Quốc và xây dựng một thị trường bất động sản bền vững hơn.
Nếu bạn quan tâm đến bất động sản và muốn cập nhật thêm thông tin, hãy để lại bình luận hoặc theo dõi các bài viết tiếp theo của chúng tôi!
