Định giá đất là gì?

Trong lĩnh vực đất đai, việc xác định giá đất đang là một vấn đề quan trọng. Tuy nhiên, hiện nay, khái niệm về định giá đất chưa được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật liên quan. Tuy vậy, chúng ta có thể hiểu định giá đất như việc sử dụng các phương pháp cụ thể để xác định giá trị của một mảnh đất trên một đơn vị diện tích đất tại một địa phương cụ thể.

Khi xác định giá đất, cần tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

Tuân theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
Dựa trên thời hạn sử dụng đất.
Phải phù hợp với giá đất thị trường của loại đất tương tự về mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất (nếu có).
Các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập tương tự thì phải có mức giá như nhau.

(Theo Điều 112 Luật Đất Đai 2013)

Các phương pháp định giá đất theo pháp luật đất đai

Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có tổng cộng 05 phương pháp định giá đất được áp dụng:

Phương pháp so sánh trực tiếp: Dựa trên phân tích giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện hạ tầng, diện tích, hình thể, và quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp chiết trừ: Được áp dụng cho thửa đất có tài sản gắn liền với đất. Phương pháp này loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp thu nhập: Xác định giá đất bằng cách so sánh thu nhập ròng bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá.
Phương pháp thặng dư: Được áp dụng cho thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Phương pháp này tính toán bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Để áp dụng các phương pháp định giá đất, cần tuân theo điều kiện theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng khi có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp chiết trừ áp dụng khi có đủ số liệu về giá các bất động sản tương tự với thửa đất cần định giá.
Phương pháp thu nhập áp dụng khi có thông tin về thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.
Phương pháp thặng dư áp dụng khi thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong các trường hợp cụ thể quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.