Hiện nay, nhiều người có ý định “mua đất” thương mại dịch vụ ở khu vực ngoại thành, với hy vọng giá đất sẽ rẻ hơn so với đất ở, và sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng để xây nhà. Tuy nhiên, quá trình mua đất thương mại dịch vụ đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng và tuân thủ các quy định pháp lý nghiêm ngặt.
Đất thương mại, dịch vụ là gì?
Theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất Đai 2013 và phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất thương mại, dịch vụ là loại đất được sử dụng cho các mục đích sau:
- Xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ.
- Xây dựng các công trình phục vụ thương mại, dịch vụ khác (bao gồm cả trụ sở, văn phòng đại diện của tổ chức kinh tế, đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không liên quan đến sản xuất, bãi tắm).
Lý do cân nhắc kỹ khi mua đất thương mại, dịch vụ
- Không Được Xây Nhà Ở
Một trong những quy định cơ bản về việc sử dụng đất là tuân thủ quy hoạch và mục đích sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất Đai năm 2013, chỉ có đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn mới được phép xây dựng nhà ở. Nếu bạn muốn xây nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ, bạn phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở; nếu không tuân theo, bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, bao gồm phạt tiền và buộc tháo dỡ nhà ở đã xây dựng.
- Không Được Chuyển Mục Đích Sử Dụng Đất Dễ Dàng
Theo điểm a khoản 1 Điều 57 Luật Đất Đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Người mua cần xin phép từ UBND cấp huyện nơi có đất. Cụ thể, UBND cấp huyện sẽ xem xét và quyết định phê duyệt dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm không liệt kê vị trí đất thương mại, dịch vụ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng, thì UBND cấp huyện sẽ không thể phê duyệt yêu cầu chuyển đổi.
- Chi Phí Sử Dụng Đất Cao Khi Chuyển Mục Đích Sử Dụng
Căn cứ vào điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị Định 45/2014/NĐ-CP, khi hộ gia đình hoặc cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất ở, họ sẽ phải trả tiền sử dụng đất theo các quy định sau đây:
- Trường hợp 1: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất và đã trả tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014. Khi chuyển đổi mục đích sang đất ở, họ sẽ phải trả tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển đổi từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Công thức tính tiền sử dụng đất:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Ví dụ minh họa: Người A mua đất thương mại dịch vụ với diện tích 50m2 với giá 500 triệu đồng. Giá đất ở là 10 triệu đồng/m2, và giá đất phi nông nghiệp là 5 triệu đồng/m2 cho thời hạn sử dụng đất còn lại. Sau khi được phép chuyển đổi mục đích, tiền sử dụng đất phải nộp là:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (50m2 x 10 triệu đồng) – (50m2 x 5 triệu đồng) = 250 triệu đồng.
Điều này có nghĩa là để được phép xây dựng nhà ở, Người A phải trả thêm 250 triệu đồng sau khi mua đất thương mại dịch vụ với giá 500 triệu đồng.
Trường Hợp 2: Khi đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước cho thuê dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và được chuyển đổi sang đất ở đồng thời. Trong trường hợp này, tiền sử dụng đất phải nộp sẽ được tính bằng sự chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền thuê đất phải nộp một lần theo giá đất phi nông nghiệp tại thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển đổi từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường Hợp 3: Đối với đất phi nông nghiệp chưa được Nhà nước giao hoặc cho thuê và đang trả tiền thuê hàng năm, tiền sử dụng đất phải nộp sẽ bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển đổi từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý: Đối với đất phi nông nghiệp đã được công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, không cần phải trả tiền sử dụng đất.
